Πωλήσεις ακινήτων: Ξαφνικά, στο κράτος το -όποιο- κέρδος!

olympia

Ο ν. 4172 «που πέρασε νύχτα» προβλέπει μεμιάς φόρο υπεραξίας 15% για όλα τα ακίνητα, που θα ισχύει από το 2014, ασχέτως το πότε αποκτήθηκαν.

Τα «φωτεινά» μυαλά που σχεδιάζουν τους φόρους στο υπουργείο Οικονομικών, ψάχνοντας να βρουν τι δεν έχουν φορολογήσει ακόμα, ανακάλυψαν ένα ανεκμετάλλευτο
πεδίο στα… ακίνητα και έφτιαξαν με μιας το φόρο υπεραξίας, με συντελεστή 15%!

Πρακτικά, η νέα ανακάλυψη του υπουργείου Οικονομικών θα επιβάλλεται σε ακίνητα που μεταπωλούνται μετά την 1η.1.2014, όποτε και αν αυτά αποκτήθηκαν. Ο φόρος θα επιβάλλεται στη διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου.

Πέρασε στο «σκοτάδι»

Ο νόμος 4172, που πέρασε στο «σκοτάδι», ανέτρεψε τις προβλέψεις του νόμου 4110, που είχε περάσει η κυβέρνηση λίγους μήνες νωρίτερα. Συγκεκριμένα, αν και ο πρώτος νόμος προέβλεπε ότι ο φόρος υπεραξίας θα αφορούσε ακίνητα που αποκτήθηκαν εντός του 2013 και στη συνέχεια μεταπωλήθηκαν, έπειτα από πιέσεις της τρόικας η κυβέρνηση πήρε πίσω το νόμο, επιβάλλοντας πλέον φόρο υπεραξίας σε όλα τα ακίνητα, όποτε και αν αυτά αγοράστηκαν.

Τα παραπάνω θα μπορούσαν να είναι φυσιολογικά αν μιλούσαμε για μια αγορά ακινήτων η οποία δεν έχει καταρρεύσει και οι αντικειμενικές τιμές που ισχύουν είχαν σχέση με την πραγματικότητα. Αντίθετα όμως με αυτό, σήμερα η αγορά έχει υποστεί καθίζηση και οι εμπορικές τιμές έχουν καταρρεύσει, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες-πωλητές να φορολογηθούν ακόμα μία φορά επί των στρεβλών αντικειμενικών τιμών, που αυτή την εποχή είναι υψηλότερες από 30% ώς και 50% από τις πραγματικές αξίες.

Για παράδειγμα: Ιδιοκτήτης αγόρασε το 1996 σπίτι με 30.000.000 δρχ. (σημερινή αντιστοιχία σε ευρώ περίπου 88.000 ευρώ), αλλά στο συμβόλαιο η τιμή είχε υπολογιστεί με την αντικειμενική της περιοχής, δηλαδή 20.000.000 δρχ. (58.000 ευρώ). Αν σήμερα μεταπωλήσει το ακίνητο σε τιμή 100.000 ευρώ η αντικειμενική αξία που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο θα είναι 175.000 ευρώ. Δηλαδή η Εφορία θα τον φορολογήσει με 15% επί πλασματικού κέρδους 117.000 ευρώ. Αν από το κέρδος αφαιρεθεί και η παλαιότητα του κτηρίου, αποπληθωρίζοντας τη φορολογητέα αξία κατά 27%, ο φόρος θα υπολογιστεί για κέρδος περίπου 77.000 ευρώ και όχι επί του πραγματικού που είναι μόλις 12.000 ευρώ.

Δηλαδή ο ιδιοκτήτης θα κληθεί να πληρώσει φόρο 11.500 ευρώ αντί για 1.800 ευρώ που θα έπρεπε να πληρώσει κανονικά. Με λίγα λόγια, το κέρδος από την αγοραπωλησία θα πάει στο κράτος και στον ιδιοκτήτη θα μείνει «μπουρμπουάρ» 500 ευρώ.

Και μέσα σε αυτά, θα υπάρχουν και οι ακραίες περιπτώσεις που εξαιτίας της έλλειψης αποδεικτικών εγγράφων μεταβίβασης ή αγοραπωλησίας, η Εφορία μπορεί να θεωρεί ότι το ακίνητο αποκτήθηκε με μηδενικό κόστος και θα επιβάλλει φόρο που θα υπολογίζεται ακόμα και στο 100% της τρέχουσας αντικειμενικής τιμής.

Ο παραλογισμός του συγκεκριμένου μέτρου έχει προκαλέσει μεγάλες αντιδράσεις στην αγορά, με αποτέλεσμα το υπουργείο Οικονομικών να σκέφτεται να διορθώσει λίγο το νόμο. Η εγκύκλιος που σύμφωνα με πληροφορίες θα εκδοθεί, θα αναφέρει ότι η φορολόγηση των ακινήτων δεν θα γίνεται βάσει των υψηλών αντικειμενικών τιμών.

Τιμή στα συμβόλαια

Συγκεκριμένα, η Εφορία θα αναγνωρίζει ως τιμή κτήσης τη «χαμηλότερη» τιμή που αναγράφεται στα συμβόλαια. Αντίθετα, εάν στο συμβόλαιο αναγράφεται ως αγοραία αξία τιμή υψηλότερη της αντικειμενικής, τότε η Εφορία θα λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική σαν τιμή κτήσης.

Επειδή όμως στο παρελθόν όλα τα συμβόλαια ανέγραφαν χαμηλότερη τιμή κτήσης από την πραγματική, οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να πληρώσουν φόρο επί των χαμηλών αντικειμενικών τιμών. Δηλαδή θα κληθούν να πληρώσουν φόρο για τα «μαύρα» χρήματα που οι ίδιοι έδωσαν και για τα οποία ο τότε ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν φορολογήθηκε.

Αντίστοιχα, και ως τιμή πώλησης του ακινήτου, θα λαμβάνεται υπόψη η χαμηλότερη αντικειμενική τιμή. Ωστόσο, οι αλλαγές που σκέφτεται να κάνει το υπουργείο Οικονομικών θα προβλέπουν, από το 2014, η Εφορία να δέχεται σαν τιμή πώλησης την αξία που δηλώνει ο πωλητής στα συμβόλαια, έστω και αν είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική. Αντίθετα, η αντικειμενική τιμή όπως την ορίζει η Εφορία, θα λαμβάνεται υπόψη για τον, μειωμένο στο 3% από το 2014, φόρο μεταβίβασης που πληρώνει ο αγοραστής.

http://greece-salonika.blogspot.gr/2013/12/blog-post_3238.html?m=1