Πλειστηριασμοί στα μουλωχτά

Νέα Κρήτη

του Γιώργου Σαχίνη

Σχεδόν στα ψιλά πέρασε πριν μερικές μέρες η συνέντευξη Τύπου του Δικηγορικού Συλλόγου Ηρακλείου, με αφορμή και τις κινητοποιήσεις του νομικού κόσμου αναφορικά και με τις αλλαγές με τροπολογίες στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Κι όμως, τα όσα είπε ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Άρης Ροζάκης για τις επερχόμενες αλλαγές από την 1η-1-2015 συνιστούν ίσως την πιο καθοριστική παρέμβαση με πολλαπλές παρενέργειες από τα δημοσιονομικά της χώρας μέχρι τον πιο αυστηρό πυρήνα της ιδιωτικής σφαίρας, που είναι η ατομική ακίνητη περιουσία.

Σε απλά Ελληνικά, ο κ. Ροζάκης μάς είπε ότι έχουμε πλέον ηλεκτρονικές δικογραφίες, άρα και δίκες χωρίς μάρτυρες αλλά με ένορκες καταθέσεις σε συμβολαιογράφους, απλές παραστάσεις δικηγόρων και δίκες μόνο για τους έχοντες μπικικίνια, που μας φέρνουν ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς και αλλαγή προς το χειρότερο των δικαιωμάτων πολίτη αλλά και Δημοσίου, που μέχρι σήμερα είχε προτεραιότητα απαιτήσεων στους πλειστηριασμούς.

Αιφνιδιαστικά

Αυτή η αιφνίδια κατάθεση του σχεδίου νόμου για την τροποποίηση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας οδήγησε το νομικό κόσμο της χώρας σε πανελλαδική αποχή διαρκείας. Μάλιστα ο κ. Ροζάκης σε αυτή τη συνέντευξη τύπου είπε και κάτι που υπό κανονικές συνθήκες θα έπρεπε να έχει ξεσηκώσει όλους τους φορείς της δικαιοσύνης, κόμματα και πολίτες στο πόδι: «Αναιρείται κάθε έννοια δίκαιης δίκης. Με πρόσχημα την επιτάχυνση τις Δικαιοσύνης, καταργούνται οι μάρτυρες στο ακροατήριο». Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά, δε θα υπάρχει επιβολή ερωτήσεων από το δικαστή, όσο και από τις αντίδικες πλευρές. «Μάρτυρες θα υπάρχουν μόνο αν κριθεί αναγκαίο. «Ο μάρτυρας όμως δεν είναι περιττός», τονίζει ο πρόεδρος του ΔΣΗ Άρης Ροζάκης, που συμπληρώνει πως με αυτόν τον τρόπο οι πολίτες θα προβαίνουν σε ένορκες βεβαιώσεις για τις οποίες θα επιβαρύνονται οικονομικά.

Οι βασικές αντιρρήσεις των δικηγόρων εντοπίζονται στην κατάργηση εμμάρτυρης κατάθεσης, που σημαίνει ότι πλέον η διαδικασία ενώπιον των ακροατηρίων στις πολιτικές υποθέσεις θα γίνεται με τρόπο διαδικαστικό, με την έννοια που γινόταν μέχρι σήμερα στις διοικητικές υποθέσεις.

Το κόστος

Για να ολοκληρωθεί η δικογραφία και να την πάρει στα χέρια ο δικαστής προκειμένου να εκδώσει αποφάσεις θα πρέπει να υπάρχουν ένορκες βεβαιώσεις, πράγμα που σημαίνει παρεμβολή συμβολαιογράφων. «Αυτά όλα κοστίζουν», αναφέρθηκε στη συνέντευξη Τύπου του Δικηγορικού Συλλόγου Ηρακλείου. «Σε κάθε περίπτωση, υπάρχει θέμα σε σχέση με την απονομή της πραγματικής δικαιοσύνης. Η εμμάρτυρη απόδειξη στην πολιτική δίκη είναι θεμέλιος λίθος. Είναι ζωντανή διαδικασία. Ο δικαστής έχει την ευχέρεια να ρωτά τους μάρτυρες και να προσπαθεί να βρει την πραγματική αλήθεια υποβάλλοντάς τους στη βάσανο των ερωτήσεων», προσέθεσε ο Άρης Ροζάκης.

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, διατηρείται η καταβολή εξοντωτικών παραβόλων και η επέκταση του "αγωγόσιμου".

Ακόμη, σαν να μην έφταναν τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν όσοι χρωστούν στις τράπεζες, οι τροποποιήσεις παραχωρούν σειρά προνομίων σε αυτές σε βάρος των οικονομικά ασθενών πολιτών. Ανάμεσά τους και η απελευθέρωση στον αριθμό των ταυτόχρονων πλειστηριασμών για ένα ακίνητο.

Πανελλαδικά οι δικηγόροι διαφωνούν με το ενδεχόμενο και τον ταυτόχρονο περιορισμό στα δικαιώματα των οφειλετών. Όπως λένε, προωθείται η επιβολή πολλαπλών κατασχέσεων με την κατάργηση του δικαιώματος να προσφύγει κάποιος στον Άρειο Πάγο, με το πρόσχημα ότι οι δίκες καθυστερούν.

Μέχρι τώρα επιτρεπόταν η μια κατάσχεση και όλοι οι άλλοι ανήγγειλαν την κατάσχεσή τους που είχε γίνει από τον πρώτο. Πλέον, θα μπορούν ταυτόχρονα να τρέχουν πολλές κατασχέσεις και πλειστηριασμοί για το ίδιο ακίνητο, ενώ προβλέπεται ακόμη ότι μπορεί να γίνονται πλειστηριασμοί όταν θα υποβάλλονται προσφορές τιμών ηλεκτρονικά. Το δε Δημόσιο χάνει την προτεραιότητά του στις απαιτήσεις, άρα ακόμη και από τα όποια προσδοκώμενα έσοδα από τέτοιες διαδικασίες θα έχουμε νέο έλλειμμα που θα προστίθεται στο δημοσιονομικό κενό της χώρας, που κατά τα άλλα κυβέρνηση και δανειστές πρωτίστως ενδιαφέρονται να κλείσουν!

Το "πλεονέκτημα" των τραπεζών

Τι υπόσχονται οι επικεφαλής των τραπεζών στην κυβέρνηση; Ότι δε θα πειράξουν τα σπίτια του «κοσμάκη» και ότι δε θα βγάλουν τα διαμερίσματα στην Αλικαρνασσό και στα Καμίνια στο σφυρί.

Και επειδή αυτό «μετράει» στην κοινωνία, η κυβέρνηση έρχεται με το νομοθετικό πλαίσιο με τέτοιο τρόπο στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, ώστε ο απρόθυμος να αποδεχτεί την όποια ρύθμιση του προταθεί να βρεθεί αντιμέτωπος με έναν «ηλεκτρονικό πλειστηριασμό», ο οποίος, εκτός συνταρακτικού απροόπτου, θα αποδειχτεί και γόνιμος. Και αυτό διότι ο πλειστηριασμός δε θα γίνεται πλέον με βάση την αντικειμενική, αλλά με βάση την εμπορική αξία των ακινήτων, που είναι και χαμηλότερη. Και όλο αυτό το σκηνικό θα φέρει ανάπτυξη; Διότι όσο περισσότερα «κόκκινα δάνεια» ρυθμιστούν, όσο πιο έντονος γίνει ο φόβος του πλειστηριασμού, τόσο πιο γρήγορα θα ανοίξουν οι στρόφιγγες του δανεισμού από τις τράπεζες; Επιπλέον κινήσεις όπως της "Λαϊκής Στάσης Πληρωμών", που κάθε Τετάρτη με δυναμικό τρόπο έξω και μέσα στο Ειρηνοδικείο Ηρακλείου, έχουν ματαιώσει δεκάδες πλειστηριασμούς, με αποτέλεσμα η κίνηση να αποκτά και μιμητές πανελλαδικά με ραγδαίους ρυθμούς, θα καταστούν ανενεργές, αφού όλα θα γίνονται σύντομα ηλεκτρονικά, με το πάτημα ενός κουμπιού από κάποιο γραφείο ακόμη και των Αθηνών.

Ο... αντικειμενικός ΕΝΦΙΑ

Αλλού είναι πλέον το... ζουμί. Στην κατοχή των ακινήτων. Εκεί υπάρχει ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος και το 2015 αναμένεται - βάσει της εισηγητικής έκθεσης του κρατικού προϋπολογισμού - να αποδώσει περισσότερα από 3,5 δισεκατομμύρια ευρώ. Τι κάνει λοιπόν η κυβέρνηση για τον ΕΝΦΙΑ; Απολύτως τίποτα, είναι η απάντηση. Στους πλειστηριασμούς και στις μεταβιβάσεις ακινήτων μπορούν κάλλιστα να χρησιμοποιούνται οι εμπορικές αξίες ή και κλάσματα αυτών. Στους φόρους κατοχής, όμως, θα χρησιμοποιούνται οι αντικειμενικές αξίες, καθώς εκεί τα λεφτά είναι πολλά. Και ας αποφάσισε το Συμβούλιο της Επικρατείας ότι πρέπει να υπάρξει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το ταχύτερο. Το σίγουρο είναι ότι αυτή η αναπροσαρμογή δεν πρόκειται να γίνει άμεσα. Υποτίθεται ότι το ΣτΕ έχει δώσει στην κυβέρνηση ένα περιθώριο έξι μηνών.

Και τι θα γίνει δηλαδή αν το Δημόσιο δεν τηρήσει την προθεσμία; Μήπως τα ίδια δε συνέβησαν και με την απόφαση για τις αμοιβές των ένστολων; Η απόφαση έχει βγει από το καλοκαίρι και μόλις τώρα αρχίζουν να καταβάλλονται τα οφειλόμενα, και μάλιστα σε πολλές ετήσιες δόσεις. Το ίδιο θα γίνει με τις αντικειμενικές. Ο προγραμματισμός του υπουργείου Οικονομικών έλεγε ότι η εξίσωση θα γινόταν από τη 1.1.2017. Προέκυψε η απόφαση του ΣτΕ και οι διαδικασίες πρέπει να επιταχυνθούν. Στην καλύτερη περίπτωση, όμως, οι νέες τιμές θα ισχύσουν από 1.1.2016. Άρα, ο ΕΝΦΙΑ του 2015 και - το κυριότερο ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων - θα υπολογιστεί με βάση τις σημερινές και εξαιρετικά υψηλές αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Από το 2016 βλέπουμε. Ουδείς μπορεί να είναι βέβαιος ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2016 θα υπολογιστεί με βάση τις αναθεωρημένες αντικειμενικές αξίες. Διότι, για να συμβεί αυτό, θα πρέπει οι νέες αξίες να είναι στη θέση τους τη 1/1 της μεθεπόμενης χρονιάς.

Τα παιχνίδια με τις αξίες των ακινήτων, ανάλογα με το ποιες είναι οι σκοπιμότητες της στιγμής συνεχίζονται. Από ένα δαιδαλώδες πλαίσιο φορολόγησης, όπου το ίδιο ακίνητο μπορούσε να έχει πέντε ή και έξι διαφορετικές αξίες ανάλογα με το λόγο για τον οποίο θέλαμε να υπολογίσουμε αυτήν την αξία, περνάμε σε ένα εξίσου δαιδαλώδες πλαίσιο, το οποίο απλώς προσαρμόζεται στα νέα δεδομένα της εποχής.

Η μεγάλη αλλαγή στους πλειστηριασμούς

Ασφαλώς, η σημαντικότερη αλλαγή έχει να κάνει με τους πλειστηριασμούς. Με την αλλαγή του χρόνου, θα διαμορφωθεί ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και ας ισχυρίζεται η κυβέρνηση και το αρμόδιο υπουργείο Δικαιοσύνης (σ.σ.: η διαδικασία του πλειστηριασμού περιγράφεται στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας) ότι έδωσε μεγάλη μάχη με την τρόικα για το καλό των οφειλετών. Να τι αλλάζει: Μέχρι και το τέλος του 2014, στους πλειστηριασμούς - οι οποίοι πραγματοποιούνται κάθε Τετάρτη απόγευμα στις αίθουσες των Ειρηνοδικείων - η διαδικασία θα κρίνεται ότι έχει επιτύχει μόνο αν βρεθεί κάποιος πρόθυμος να πληρώσει το 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και μάλιστα με τραπεζική επιταγή που ουσιαστικά ισοδυναμεί με μετρητά. Το ίδιο μπορεί να συμβεί και στο δεύτερο γύρο. Πώς είναι δυνατόν να υπάρξει αγοραστής από τη στιγμή που οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από τις αντικειμενικές; Για να βρει κάποιος ευκαιρία μέσα από τους πλειστηριασμούς με το υφιστάμενο πλαίσιο, πρέπει ο δικαστής να παρέμβει και να επιτρέψει ύστερα από δύο άγονες διαδικασίες να βγει το ακίνητο στο σφυρί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής αξίας. Η χρονοβόρα και ακριβή διαδικασία συνήθως καταλήγει στο ίδιο αποτέλεσμα: ο πλειστηριασμός κηρύσσεται άγονος. Αυτά μέχρι το τέλος του έτους. Διότι από το 2015 το σκηνικό αλλάζει.

Τι θα γίνει το 2015

Η νομοθετική ρύθμιση έχει ήδη κατατεθεί στη Βουλή και προβλέπει ότι οι πλειστηριασμοί θα γίνονται με αρχική τιμή στον πρώτο γύρο ίση με το 66% της αντικειμενικής αξίας. Αν μάλιστα δε βρεθεί αγοραστής στον πρώτο γύρο, θα ακολουθεί και δεύτερος γύρος μέσα σε 14 ημέρες, όπου το ακίνητο θα βγαίνει στο σφυρί στο 50% της αντικειμενικής αξίας. Είναι εύκολη η απάντηση στο ακόλουθο ερώτημα: Σε μια εποχή που η υποτιμητική κερδοσκοπία κυριαρχεί, ποιος είναι αυτός που θα πληρώσει κάτι στο 66% της αντικειμενικής αξίας, όταν θα γνωρίζει ότι μέσα σε 15 ημέρες (τόσος θα είναι ο χρόνος που θα μεσολαβεί από τον πρώτο πλειστηριασμό στο δεύτερο) θα μπορεί να το αποκτήσει στο 50% της αντικειμενικής; Προφανώς κανείς. Έτσι, για το 2015, όλοι οι οφειλέτες θα ζουν με το φόβο ότι το σπίτι τους, το ακίνητό τους, η επιχείρησή τους θα μπορεί να βγει στο σφυρί σε τιμή κάτω από τις εμπορικές αξίες. Ξαφνικά, ο πλειστηριασμός αρχίζει και αποκτά ενδιαφέρον. Μέσα στο 2015 τα συναρμόδια υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών δε θα μείνουν με δεμένα τα χέρια. Όπως κατέστησε σαφές το υπουργείο Δικαιοσύνης με ανακοίνωση που εξέδωσε τη Δευτέρα, μέσα στο 2015 θα φτιαχτεί μηχανισμός προσέγγισης των εμπορικών αξιών ο οποίος - λογικά θα είναι έτοιμος μέχρι το τέλος του χρόνου. Έτσι, θα φτάσουμε στο 2016...

Τι θα γίνει το 2016...

Με την έναρξη της χρονιάς, η βάση για την υποβολή προσφορών θα είναι οι εμπορικές και όχι οι αντικειμενικές αξίες. Ποιες εμπορικές; Αυτές που θα βγάζει ο μηχανισμός του υπουργείου Δικαιοσύνης και του υπουργείου Οικονομικών. Τα υπόλοιπα θα παραμείνουν τα ίδια: η πρώτη προσφορά θα μπορεί να υποβάλλεται και μάλιστα ηλεκτρονικά, καθώς οι πλειστηριασμοί θα γίνονται μέσω Internet, αλλαγή για την οποία ήδη σχεδιάζεται προεδρικό διάταγμα στο 66% της εμπορικής αξίας και εφόσον δε βρεθεί αγοραστής στο 50% της εμπορικής αξίας. Να λοιπόν πώς θα διαμορφωθεί το σκηνικό: Ο υπάλληλος της τράπεζας θα έχει απέναντί του το δανειολήπτη και θα του προτείνει μια ρύθμιση (μια από τις δεκάδες που προβλέπει ο περίφημος κώδικας δεοντολογίας). Ευγενικά, θα μπορεί να γνωστοποιήσει στον πελάτη του το νέο πλαίσιο. Τι θα κάνει ο δανειολήπτης; Κατά πάσα πιθανότητα θα ρυθμίσει για να μην μπλέξει με τον «ευέλικτο» και «φθηνό» πλειστηριασμό.

Τι θα προβλέπει το νέο πλαίσιο

Κάπως έτσι, διαμορφώνεται το νέο σκηνικό των ακινήτων από εδώ και πέρα. Κατά περίπτωση, θα ισχύουν τα εξής:

- Αγοραπωλησία ακινήτου επιβάλλονται δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης, τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%), και ο φόρος υπεραξίας, ο οποίος επιβάλλεται επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς» και τον καταβάλλει ο πωλητής. Ο αγοραστής μέχρι τώρα πληρώνει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εκτός και αν αυτή είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι όμως που στην πράξη δεν παρατηρείται πλέον. Με το που θα ψηφιστεί προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση, και ο αγοραστής θα πληρώνει φόρο με βάση την αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο και όχι με βάση την αντικειμενική αξία. Το πιθανότερο είναι ότι η αλλαγή θα γίνει από το νέο έτος. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας του πωλητή λαμβάνεται πάντοτε υπόψη η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο.

- «Πόθεν έσχες»: Μέχρι και τον Οκτώβριο υπήρχε διαφορετική μεταχείριση για τον αγοραστή και τον πωλητή. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 πωλείται προς 100.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα έπρεπε να δικαιολογήσει την προέλευση των 150.000 ευρώ και ας ήταν σε θέση να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000 ευρώ. Ο πωλητής, από την πλευρά του, είχε το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αγορές. Γι' αυτόν, όμως, δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία, αλλά το πραγματικό ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Και αυτό το πλαίσιο άλλαξε. Πλέον στις αγοραπωλησίες ακινήτων το «πόθεν έσχες» λαμβάνεται υπόψη επί των πραγματικών αξιών και όχι επί των αντικειμενικών.

- ΕΝΦΙΑ: Για τον ΕΝΦΙΑ και το συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σε όσους έχουν ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, ο φόρος επιβάλλεται επί μιας «παραλλαγής» των αντικειμενικών αξιών. Δε χρησιμοποιούνται ακριβώς οι αντικειμενικές αξίες, καθώς από τον τρόπο υπολογισμού λείπουν συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων ακόμη και πάνω από 20%. Ενδεικτικά, δε λαμβάνεται υπόψη για τον ΕΝΦΙΑ αν ένα διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι, αν είναι σε πολυκατοικία η οποία δεν έχει ασανσέρ κ.λπ. Τυχαίνει λοιπόν στην πράξη ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να μεταβιβάζει ένα ακίνητο με γονική παροχή στο παιδί του και να διαπιστώνει ότι η αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος γονικής παροχής είναι εντελώς διαφορετική από αυτήν που έχει αποτυπωθεί στο εκκαθαριστικό του ΦΑΠ ή το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ. Ο ΕΝΦΙΑ και το 2015 θα υπολογιστεί βάσει των σημερινών αντικειμενικών αξιών, κάτι που είναι κατά των σημερινών ιδιοκτητών. Είπαμε: η είσοδος στην κτηματαγορά γίνεται φθηνότερη, αλλά η παραμονή σε αυτήν παραμένει πανάκριβη.