Φόροι μεταβίβασης ακινήτων- Η γονική παροχή πρώτης κατοικίας και οι διάφορες επιβαρύνσεις.

atskakanis

Τα ακίνητα στην Ελλάδα αλλά και σε όλο τον πλανήτη αποτελούν έναν εύκολο στόχο για φορολόγηση παντός τύπου. Σε πολλές περιόδους της ιστορίας η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας ήταν στο προσκήνιο κάθε φορά που ένα κράτος αντιμετώπιζε κάποια οικονομικά προβλήματα. Η ανάγκη φυσικά για φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας ως κτήση προέκυψε στις αρχές της αστικοποίησης της κοινωνίας, ειδικά με την εμφάνιση της οικονομικής τάξης των εμπόρων και των αστών και εντάθηκε στα επόμενα χρόνια της έντονης αστυφιλίας.

Στην Ελλάδα πρόσφατα, πέραν όλων των επιβαρύνσεων, εισήχθη στην έννομη μας τάξη και ο Ενιαίος Φόρος Ιδιωτικών Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) με τον οποίο για πρώτη φορά φορολογούνται όλα τα ακίνητα ανεξαρτήτως παλαιότητας, χρήσεως ή οικονομικής κατάστασης του ιδιοκτήτη, και ο φόρος υπεραξίας ο οποίος επιχειρεί να φορολογήσει το «κέρδος» που προκύπτει από μια αγοραπωλησία ακίνητης περιουσίας γεφυρώνοντας και το χάσμα το πληθωρισμού.

Παρόλα αυτά διαθέτουμε και μια πληθώρα άλλων επιβαρύνσεων στα ακίνητα κυρίως σε ότι αφορά την αλλαγή ιδιοκτησίας, είτε καταβάλλεται είτε δεν καταβάλλεται τίμημα για την πράξη αυτή. Μέγα ζήτημα είναι ότι για όλες τις πράξεις απαιτείται και η μεσολάβηση συμβολαιογράφου του οποίου η αμοιβή είναι επιπλέον επιβάρυνση και συνήθως προκύπτει ως ποσοστό της αξίας του μεταβιβαζόμενου. Επιπρόσθετα πρέπει να αναφέρουμε και άλλες επιβαρύνσεις υπέρ τρίτων όπως τέλη μεταγραφών, κτηματολόγιο κ.λ.π.

Το θέμα μας πάντα είναι το είδος της πράξης για να υπολογίσουμε την επιβάρυνση. Δηλαδή άλλες επιβαρύνσεις ισχύουν στις μεταβιβάσεις και αγοραπωλησίες και άλλες στις κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές. Στο σημερινό άρθρο θα ασχοληθούμε με τη γονική παροχή.

Τι ισχύει σήμερα

Μια από τις μεγαλύτερες ανησυχίες που έχει ένας γονέας είναι όταν έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο και θέλει να το μεταβιβάσει στο παιδί του, τι θα χρειαστεί να πληρώσει.

Η απάντηση εξαρτάται από διάφορους παράγοντες που καθορίζονται από τον Κώδικα Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών ο οποίος κυρώθηκε με τον Ν.2961/2001 και δεχθεί ουκ ολίγες τροποποιήσεις από τότε. Ο κώδικας θέτει ως βασική προϋπόθεση στην γονική παροχή αν ο φορολογούμενος που αποδέχεται την παροχή έχει ή όχι πρώτη κατοικία.

Δηλαδή η γονική παροχή είναι αφορολόγητη εφόσον το ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία και εφόσον η αντικειμενική αξία είναι κάτω των 200.000 ευρώ. Ως εκ τούτου σε παράδειγμα της μεταβίβασης ακινήτου 150.000 ευρώ, εφόσον θα αποτελέσει πρώτη κατοικία για το παιδί, δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής.

Όμως τα κόστη δεν εξαντλούνται με αυτό. Διότι στην πράξη θα πρέπει να πληρωθεί αμοιβή συμβολαιογράφου, τέλος του ταμείου νομικών καθώς και τα έξοδα μεταγραφής. Η αμοιβή συμβολαιογράφου είναι ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας, δηλαδή στην περίπτωση μας επί των 150.000 θα υπολογισθεί αμοιβή 1% επί της αξίας για τα πρώτα 120.000 ευρώ συν 0,7% επί της υπερβάλλουσας αξίας μέχρι τα 150.000 ευρώ, δηλαδή για τα 30.000 ευρώ.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει (120.000 * 1%) = 1200 ευρώ + (30.000*0,7%)=210 ευρώ = 1410 ευρώ σύνολο + ΦΠΑ 23% = τελική πληρωμή = 1.734 ευρώ.

Το τέλος του ταμείου νομικών ανέρχεται 0,775% επί της αξίας, άρα 150.000 ευρώ * 0,775% = 1.162,5 ευρώ. Τέλος το τέλος μεταγραφής είναι επίσης 0,775% άρα άλλα 1.162,5 ευρώ.

Το τελικό κουστούμι για μια γονική παροχή πρώτης κατοικίας 150χιλ ευρώ στο αφορολόγητο έφτασε στα 1.162,5 + 1.162,5 + 1.734 = 4.059 ευρώ δίχως να υπάρχει υποχρέωση καταβολής φόρου. Αν όμως το ίδιο ακριβώς ακίνητο είχε αντικειμενική αξία 250.000 ευρώ τότε θα οφείλονταν και φόρος γονικής παροχής 10%.

Αντίστοιχα τα ποσά θα ήταν:

- Φόρος γονικής Παροχής: Επειδή η παροχή είναι από γονέα προς παιδί και πρώτη κατοικία τα πρώτα 200.000 ευρώ είναι αφορολόγητα και τα υπόλοιπα 50.000 φορολογούνται με 1%, άρα ο φόρος που προκύπτει είναι 50.000 * 1% = 500 ευρώ

- Έξοδα Μεταγραφής = 1.937,5

- Ταμείο Νομικών = 1.937,5

- Αμοιβή συμβολαιογράφου = 2.595 ευρώ (με ΦΠΑ)

____________________________________________
Σύνολο επιβάρυνσης: 6.970 ευρώ

Από όλα αυτά βλέπουμε ότι οι επιπλέον επιβαρύνσεις ξεπερνούν κατά πολύ τον όποιο βεβαιούμενο φόρο. Ως εκ τούτων οι επιβαρύνσεις προσθέτουν τεράστιο κόστος στις γονικές παροχές ακινήτων μικρής αξίας που προορίζονται για πρώτη κατοικία δίχως οποιοδήποτε δημοσιονομικό όφελος.

moneyguru.gr