Όλα για τη φορολόγηση των ενοικίων

Του Σπύρου Δημητρέλη

Η ολοκλήρωση της προθεσμίας για την υποβολή των φετινών φορολογικών δηλώσεων πλησιάζει. Μια πολύ μεγάλη κατηγορία φορολογούμενων, που καλούνται κάθε χρόνο με την εκκαθάριση της φορολογικής τους δήλωσης να βάλουν το χέρι στην τσέπη για την εξόφληση του φόρου εισοδήματος, είναι αυτή των ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν εισόδημα από ενοίκια. Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις τα ενοίκια δεν έχουν εισπραχθεί και πλέον δεν υφίσταται η διαδικασία της εκχώρησής τους στο Δημόσιο για την απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος. Το τι ισχύει αναλυτικά με τη φορολόγηση των ενοικίων επιχειρείται να αναλυθεί με τις παρακάτω ερωτήσεις και τις αντίστοιχες απαντήσεις που βασίζονται σε διατάξεις αλλά και ερμηνευτικές εγκυκλίους και υπουργικές αποφάσεις που έχει εκδώσει το υπουργείο Οικονομικών και η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.

Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια;

Το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων φορολογείται αυτοτελώς με βάση την παρακάτω κλίμακα:

- 15% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 1 μέχρι 12.000 ευρώ,

- 35% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ,

- 45% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τα 35.001 και άνω.

Τα εισοδήματα από ενοίκια προστίθενται στο συνολικό εισόδημα των φορολογούμενων από κάθε πηγή και εφόσον συνολικά υπερβαίνουν ετησίως τα 12.000 ευρώ, επιβαρύνονται με την ειδική εισφορά αλληλεγγύης, στην οποία ισχύουν συντελεστές κλιμακούμενοι από 2,2% έως και 10%.

Τι ισχύει για τα ενοίκια που είναι δεδουλευμένα αλλά δεν έχουν εισπραχθεί;

Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. 
 

Πώς δηλώνονται στη φορολογική δήλωση τα ανείσπρακτα μισθώματα;

Προκειμένου να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να προσκομίζονται στην αρμόδια Eφορία, πριν από την υποβολή της δήλωσης, ευκριμή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες) των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί, έως και την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης.
Διευκρινίζεται ότι τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα δηλώνονται στο έντυπο "Αναλυτική  Κατάσταση για τα Μισθώματα Ακίνητης Περιουσίας" Ε2 και θα μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1 κατά την υποβολή της οικείας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα μισθώματα από επιχειρήσεις; 
 

Ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας προκειμένου να μη συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους. Δεν ισχύει όμως το ίδιο για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.

Δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση, διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα κλπ.).

Τι ισχύει για κληρονόμους και δικαιολογητικά;

Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν από τον κληρονόμο, ο οποίος υπεισέρχεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση ενός εκ των οριζομένων μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος. Η μη είσπραξη μισθωμάτων αποδεικνύεται μόνο με τα δικαιολογητικά της παραγράφου 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 (εκδοθείσα δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, εκδοθείσα διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων), ένα εκ των οποίων πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση. Ειδικά, σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αντί της προσκόμισης των ανωτέρω δικαιολογητικών αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.

Τα ως άνω δικαιολογητικά που προσκομίζονται στις Eφορίες προκειμένου να δηλωθούν τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα γίνονται αποδεκτά για τον δηλούντα. Στην περίπτωση της κοινωνίας, τα σχετικά δικαιολογητικά θα γίνονται αποδεκτά για όλα τα μέλη, ανεξαρτήτως εάν αναγράφονται σε αυτά τα στοιχεία τυχόν λοιπών εκμισθωτών - υπεκμισθωτών, υπό την προϋπόθεση ότι τα αναφερόμενα στα προσκομισθέντα δικαιολογητικά στοιχεία του μισθίου, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή οφειλέτη (του κληρονόμου ή του εγγυητή), ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία που προκύπτουν από τα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε2) ή από τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας ή από το συμφωνητικό μίσθωσης. Τονίζεται ότι από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ., θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, η οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.

Αναδημοσίευση από το "Κεφάλαιο" της 30ης Ιουνίου.

Πηγή capital