Το Ποντικι
.jpg)
Τι υπόσχονται οι επικεφαλής των τραπεζών στην κυβέρνηση; Ότι δεν θα πειράξουν τα σπίτια του «κοσμάκη» και ότι δεν θα βγάλουν τα διαμερίσματα στη Δραπετσώνα και στον Κορυδαλλό στο σφυρί.
Και επειδή αυτό «μετράει» στην κοινωνία, η κυβέρνηση θα τους κάνει ένα δώρο: θα φτιάξει το νομοθετικό πλαίσιο με τέτοιο τρόπο ώστε ο απρόθυμος να αποδεχτεί την όποια ρύθμιση του προταθεί θα βρεθεί αντιμέτωπος με έναν «ηλεκτρονικό πλειστηριασμό», ο οποίος εκτός συνταρακτικού απροόπτου θα αποδειχτεί και γόνιμος. Και αυτό διότι ο πλειστηριασμός δεν θα γίνεται πλέον με βάση την αντικειμενική, αλλά με βάση την εμπορική αξία των ακινήτων. Και όλο αυτό το σκηνικό θα φέρει ανάπτυξη. Διότι όσο περισσότερα «κόκκινα δάνεια» ρυθμιστούν, όσο πιο έντονος γίνει ο φόβος του πλειστηριασμού τόσο πιο γρήγορα θα ανοίξουν οι στρόφιγγες του δανεισμού από τις τράπεζες.
Υπάρχει και άλλος μοχλός ανάπτυξης στα υπόψη: η κτηματαγορά. Ποιο ήταν το πρόβλημα των υποψήφιων αγοραστών ακινήτων μέχρι σήμερα; τι εμπόδιζε το «έξυπνο χρήμα» από το να τοποθετηθεί στα «χαμηλά»: το απίστευτο «πόθεν έσχες» του τύπου «άλλο ποσό πληρώνεις και άλλο δικαιολογείς ότι πλήρωσες» αλλά και η πολύ μεγάλη φορολογική επιβάρυνση στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Φεύγει και αυτό από τη μέση. Ο συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ήδη μειώθηκε στο 3%.
Το ζήτημα με το «πόθεν έσχες» λύθηκε καθώς πλέον αυτό θα υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου και όχι επί της αντικειμενικής. επίσης, προωθείται και άλλη διάταξη προκειμένου και ο φόρος μεταβίβασης (αυτός ο λίγος που υπολογίζεται με συντελεστή 3% από 10% και 11% που ήταν πριν από λίγους μήνες) να υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας και όχι επί της αντικειμενικής, έτσι ώστε πρακτικά να εκμηδενιστεί. Φθηνότερο γίνεται, επομένως, το εισιτήριο εισόδου στην κτηματαγορά. Άλλωστε, αυτό δεν ενδιαφέρει πλέον. Οι φόροι μεταβίβασης, με την κτηματαγορά νεκρή, αποδίδουν ελάχιστα έσοδα στον κρατικό κορβανά.
Ο... αντικειμενικός ΕΝΦΙΑ
Αλλού είναι πλέον το... ζουμί. Στην κατοχή των ακινήτων. Εκεί υπάρχει ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος και το 2015 αναμένεται - βάσει της εισηγητικής έκθεσης του κρατικού προϋπολογισμού - να αποδώσει περισσότερα από 3,5 δισεκατομμύρια ευρώ. τι κάνει λοιπόν η κυβέρνηση για τον
ΕΝΦΙΑ; Απολύτως τίποτα, είναι η απάντηση. Στους πλειστηριασμούς και στις μεταβιβάσεις ακινήτων μπορούν κάλλιστα να χρησιμοποιούνται οι εμπορικές αξίες ή και κλάσματα αυτών. Στους φόρους κατοχής, όμως, θα χρησιμοποιούνται οι αντικειμενικές αξίες καθώς εκεί τα λεφτά είναι πολλά. Και ας αποφάσισε το Συμβούλιο της Επικρατείας ότι πρέπει να υπάρξει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το ταχύτερο. το σίγουρο είναι ότι αυτή η αναπροσαρμογή δεν πρόκειται να γίνει άμεσα. Υποτίθεται ότι το ΣτΕ έχει δώσει στην κυβέρνηση ένα περιθώριο έξι μηνών. Και τι θα γίνει δηλαδή αν το Δημόσιο δεν τηρήσει την προθεσμία; Μήπως τα ίδια δεν συνέβησαν και με την απόφαση για τις αμοιβές των ένστολων; Η απόφαση έχει βγει από το καλοκαίρι και μόλις τώρα αρχίζουν να καταβάλλονται τα οφειλόμενα, και μάλιστα σε πολλές. ετήσιες δόσεις. το ίδιο θα γίνει με τις αντικειμενικές.
Ο προγραμματισμός του υπουργείου Οικονομικών έλεγε ότι η εξίσωση θα γινόταν από την 1.1.2017. Προέκυψε η απόφαση του ΣτΕ και οι διαδικασίες πρέπει να επιταχυνθούν. Στην καλύτερη περίπτωση, όμως, οι νέες τιμές θα ισχύσουν από 1.1.2016. Άρα ο ΕΝΦΙΑ του 2015 και - το κυριότερο ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων - θα υπολογιστεί με βάση τις σημερινές και εξαιρετικά υψηλές αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Από το 2016. βλέπουμε. Ουδείς μπορεί να είναι βέβαιος ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2016 θα υπολογιστεί με βάση τις αναθεωρημένες αντικειμενικές αξίες. Διότι, για να συμβεί αυτό, θα πρέπει οι νέες αξίες να είναι στη θέση τους την 1.1 της μεθεπόμενης χρονιάς.
τα παιχνίδια με τις αξίες των ακινήτων, ανάλογα με το ποιες είναι οι σκοπιμότητες της στιγμής, συνεχίζονται. Από ένα δαιδαλώδες πλαίσιο φορολόγησης, όπου το ίδιο ακίνητο μπορούσε να έχει πέντε ή και έξι διαφορετικές αξίες ανάλογα με τον λόγο για τον οποίο θέλαμε να υπολογίσουμε αυτήν την αξία, περνάμε σε ένα εξίσου δαιδαλώδες πλαίσιο, το οποίο απλώς προσαρμόζεται στα νέα δεδομένα της εποχής.
Ασφαλώς, η σημαντικότερη αλλαγή έχει να κάνει με τους πλειστηριασμούς. Με την αλλαγή του χρόνου, θα διαμορφωθεί ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και ας ισχυρίζεται η κυβέρνηση και το αρμόδιο υπουργείο Δικαιοσύνης (σ.σ.: η διαδικασία του πλειστηριασμού περιγράφεται στον κώδικα πολιτικής δικονομίας) ότι έδωσε μεγάλη μάχη με την τρόικα για το καλό των οφειλετών. Να τι αλλάζει: Μέχρι και το τέλος του 2014, στους πλειστηριασμούς - οι οποίοι πραγματοποιούνται κάθε Τετάρτη απόγευμα στις αίθουσες των ειρηνοδικείων - η διαδικασία θα κρίνεται ότι έχει επιτύχει μόνο αν βρεθεί κάποιος πρόθυμος να πληρώσει το 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και μάλιστα με τραπεζική επιταγή που ουσιαστικά ισοδυναμεί με μετρητά. ϊο ίδιο μπορεί να συμβεί και στον δεύτερο γύρο. Πώς είναι δυνατόν να υπάρξει αγοραστής από τη στιγμή που οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από τις αντικειμενικές; Για να βρει κάποιος ευκαιρία μέσα από τους πλειστηριασμούς με το υφιστάμενο πλαίσιο, πρέπει ο δικαστής να παρέμβει και να επιτρέψει ύστερα από δύο άγονες διαδικασίες να βγει το ακίνητο στο σφυρί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής αξίας. Η χρονοβόρα και ακριβή διαδικασία συνήθως καταλήγει στο ίδιο αποτέλεσμα: ο πλειστηριασμός κηρύσσεται άγονος. Αυτά μέχρι το τέλος του έτους. Διότι από το 2015 το σκηνικό αλλάζει.
Τι θα γίνει το 2015
Η νομοθετική ρύθμιση έχει ήδη κατατεθεί στη Βουλή και προβλέπει ότι οι πλειστηριασμοί θα γίνονται με αρχική τιμή στον πρώτο γύρο ίση με το 66% της αντικειμενικής αξίας. Αν μάλιστα δεν βρεθεί αγοραστής στον πρώτο γύρο, θα ακολουθεί και δεύτερος γύρος μέσα σε 14 ημέρες, όπου το ακίνητο θα βγαίνει στο σφυρί στο 50% της αντικειμενικής αξίας. Είναι εύκολη η απάντηση στο ακόλουθο ερώτημα: Σε μια εποχή που η υποτιμητική κερδοσκοπία κυριαρχεί, ποιος είναι αυτός που θα πληρώσει κάτι στο 66% της αντικειμενικής αξίας όταν θα γνωρίζει ότι μέσα σε 15 ημέρες (τόσος θα είναι ο χρόνος που θα μεσολαβεί από τον πρώτο πλειστηριασμό στον δεύτερο) θα μπορεί να το αποκτήσει στο 50% της αντικειμενικής; Προφανώς κανείς. Έτσι, για το 2015, όλοι οι οφειλέτες θα ζουν με τον φόβο ότι το σπίτι τους, το ακίνητό τους, η επιχείρησή τους θα μπορεί να βγει στο σφυρί σε τιμή κάτω από τις εμπορικές αξίες. Ξαφνικά, ο πλειστηριασμός αρχίζει και αποκτά ενδιαφέρον. Μέσα στο 2015 τα συναρμόδια υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών δεν θα μείνουν με δεμένα τα χέρια. Όπως κατέστησε σαφές το υπουργείο Δικαιοσύνης με ανακοίνωση που εξέδωσε τη Δευτέρα, μέσα στο 2015 θα φτιαχτεί μηχανισμός προσέγγισης των εμπορικών αξιών ο οποίος -λογικά
θα είναι έτοιμος μέχρι το τέλος του χρόνου. Έτσι, θα φτάσουμε στο 2016...
Τι θα γίνει το 2016...
Με την έναρξη της χρονιάς, η βάση για την υποβολή προσφορών θα είναι οι εμπορικές και όχι οι αντικειμενικές αξίες. Ποιες εμπορικές; Αυτές που θα βγάζει ο μηχανισμός του υπουργείου Δικαιοσύνης και του υπουργείου Οικονομικών. Τα υπόλοιπα θα παραμείνουν τα ίδια: η πρώτη προσφορά θα μπορεί να υποβάλλεται
και μάλιστα ηλεκτρονικά καθώς οι πλειστηριασμοί θα γίνονται μέσω Internet, αλλαγή για την οποία ήδη σχεδιάζεται προεδρικό διάταγμα στο 66% της εμπορικής αξίας και εφόσον δεν βρεθεί αγοραστής στο 50% της εμπορικής αξίας. Να λοιπόν πώς θα διαμορφωθεί το σκηνικό: Ο υπάλληλος της τράπεζας θα έχει απέναντι του τον δανειολήπτη και θα του προτείνει μια ρύθμιση (μια από τις δεκάδες που προβλέπει ο περίφημος κώδικας δεοντολογίας). Ευγενικά, θα μπορεί να γνωστοποιήσει στον πελάτη του το νέο πλαίσιο. ϊι θα κάνει ο δανειολήπτης; Κατά πάσα πιθανότητα θα ρυθμίσει για να μην μπλέξει με τον «ευέλικτο» και «φθηνό» πλειστηριασμό.
Το νέο πλαίσιο
Κάπως έτσι, διαμορφώνεται το νέο σκηνικό των ακινήτων από εδώ και πέρα. Κατά περίπτωση, θα ισχύουν τα εξής:
- Αγοραπωλησία ακινήτου επιβάλλονται δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης, τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%), και ο φόρος υπεραξίας, ο οποίος επιβάλλεται επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς» και τον καταβάλλει ο πωλητής. Ο αγοραστής μέχρι τώρα πληρώνει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εκτός και αν αυτή είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι όμως που στην πράξη δεν παρατηρείται πλέον. Με το που θα ψηφιστεί προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση, και ο αγοραστής θα πληρώνει φόρο με βάση την αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο και όχι με βάση την αντικειμενική αξία. το πιθανότερο είναι ότι η αλλαγή θα γίνει από το νέο έτος. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας του πωλητή, λαμβάνεται πάντοτε υπόψη, η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο.
- «Πόθεν έσχες»: Μέχρι και τον Οκτώβριο, υπήρχε διαφορετική μεταχείριση για τον αγοραστή και τον πωλητή. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 πωλείται προς 100.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα έπρεπε να δικαιολογήσει την προέλευση των 150.000 ευρώ και ας ήταν σε θέση να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000 ευρώ. Ο πωλητής, από την πλευρά του, είχε το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αγορές. Γι' αυτόν, όμως, δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία, αλλά το πραγματικό ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Και αυτό το πλαίσιο άλλαξε. Πλέον στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το «πόθεν έσχες» λαμβάνεται υπόψη επί των πραγματικών αξιών και όχι επί των αντικειμενικών.
- ΕΝΦΙΑ: Για τον ΕΝΦΙΑ και τον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σε όσους έχουν ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, ο φόρος επιβάλλεται επί μιας «παραλλαγής» των αντικειμενικών αξιών. Δεν χρησιμοποιούνται ακριβώς οι αντικειμενικές αξίες, καθώς από τον τρόπο υπολογισμού λείπουν συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων ακόμη και πάνω από 20%. Ενδεικτικά, δεν λαμβάνεται υπόψη για τον ΕΝΦΙΑ αν ένα διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι, αν είναι σε πολυκατοικία η οποία δεν έχει ασανσέρ κ.λπ. Τυχαίνει λοιπόν στην πράξη ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να μεταβιβάζει ένα ακίνητο με γονική παροχή στο παιδί του και να διαπιστώνει ότι η αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος γονικής παροχής είναι εντελώς διαφορετική από αυτήν που έχει αποτυπωθεί στο εκκαθαριστικό του ΦΑΠ ή το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ. Ο ΕΝΦΙΑ και το 2015 θα υπολογιστεί βάσει των σημερινών αντικειμενικών αξιών, κάτι που είναι κατά των σημερινών ιδιοκτητών. Είπαμε: η είσοδος στην κτηματαγορά γίνεται φθηνότερη, αλλά η παραμονή σε αυτήν παραμένει πανάκριβη.
* Δημοσιεύτηκε στο ΠΟΝΤΙΚΙ, τεύχος 1840 στις 26 Νοεμβρίου 2014
.jpg)
Τι υπόσχονται οι επικεφαλής των τραπεζών στην κυβέρνηση; Ότι δεν θα πειράξουν τα σπίτια του «κοσμάκη» και ότι δεν θα βγάλουν τα διαμερίσματα στη Δραπετσώνα και στον Κορυδαλλό στο σφυρί.
Και επειδή αυτό «μετράει» στην κοινωνία, η κυβέρνηση θα τους κάνει ένα δώρο: θα φτιάξει το νομοθετικό πλαίσιο με τέτοιο τρόπο ώστε ο απρόθυμος να αποδεχτεί την όποια ρύθμιση του προταθεί θα βρεθεί αντιμέτωπος με έναν «ηλεκτρονικό πλειστηριασμό», ο οποίος εκτός συνταρακτικού απροόπτου θα αποδειχτεί και γόνιμος. Και αυτό διότι ο πλειστηριασμός δεν θα γίνεται πλέον με βάση την αντικειμενική, αλλά με βάση την εμπορική αξία των ακινήτων. Και όλο αυτό το σκηνικό θα φέρει ανάπτυξη. Διότι όσο περισσότερα «κόκκινα δάνεια» ρυθμιστούν, όσο πιο έντονος γίνει ο φόβος του πλειστηριασμού τόσο πιο γρήγορα θα ανοίξουν οι στρόφιγγες του δανεισμού από τις τράπεζες.
Υπάρχει και άλλος μοχλός ανάπτυξης στα υπόψη: η κτηματαγορά. Ποιο ήταν το πρόβλημα των υποψήφιων αγοραστών ακινήτων μέχρι σήμερα; τι εμπόδιζε το «έξυπνο χρήμα» από το να τοποθετηθεί στα «χαμηλά»: το απίστευτο «πόθεν έσχες» του τύπου «άλλο ποσό πληρώνεις και άλλο δικαιολογείς ότι πλήρωσες» αλλά και η πολύ μεγάλη φορολογική επιβάρυνση στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Φεύγει και αυτό από τη μέση. Ο συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ήδη μειώθηκε στο 3%.
Το ζήτημα με το «πόθεν έσχες» λύθηκε καθώς πλέον αυτό θα υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου και όχι επί της αντικειμενικής. επίσης, προωθείται και άλλη διάταξη προκειμένου και ο φόρος μεταβίβασης (αυτός ο λίγος που υπολογίζεται με συντελεστή 3% από 10% και 11% που ήταν πριν από λίγους μήνες) να υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας και όχι επί της αντικειμενικής, έτσι ώστε πρακτικά να εκμηδενιστεί. Φθηνότερο γίνεται, επομένως, το εισιτήριο εισόδου στην κτηματαγορά. Άλλωστε, αυτό δεν ενδιαφέρει πλέον. Οι φόροι μεταβίβασης, με την κτηματαγορά νεκρή, αποδίδουν ελάχιστα έσοδα στον κρατικό κορβανά.
Ο... αντικειμενικός ΕΝΦΙΑ
Αλλού είναι πλέον το... ζουμί. Στην κατοχή των ακινήτων. Εκεί υπάρχει ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος και το 2015 αναμένεται - βάσει της εισηγητικής έκθεσης του κρατικού προϋπολογισμού - να αποδώσει περισσότερα από 3,5 δισεκατομμύρια ευρώ. τι κάνει λοιπόν η κυβέρνηση για τον
ΕΝΦΙΑ; Απολύτως τίποτα, είναι η απάντηση. Στους πλειστηριασμούς και στις μεταβιβάσεις ακινήτων μπορούν κάλλιστα να χρησιμοποιούνται οι εμπορικές αξίες ή και κλάσματα αυτών. Στους φόρους κατοχής, όμως, θα χρησιμοποιούνται οι αντικειμενικές αξίες καθώς εκεί τα λεφτά είναι πολλά. Και ας αποφάσισε το Συμβούλιο της Επικρατείας ότι πρέπει να υπάρξει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το ταχύτερο. το σίγουρο είναι ότι αυτή η αναπροσαρμογή δεν πρόκειται να γίνει άμεσα. Υποτίθεται ότι το ΣτΕ έχει δώσει στην κυβέρνηση ένα περιθώριο έξι μηνών. Και τι θα γίνει δηλαδή αν το Δημόσιο δεν τηρήσει την προθεσμία; Μήπως τα ίδια δεν συνέβησαν και με την απόφαση για τις αμοιβές των ένστολων; Η απόφαση έχει βγει από το καλοκαίρι και μόλις τώρα αρχίζουν να καταβάλλονται τα οφειλόμενα, και μάλιστα σε πολλές. ετήσιες δόσεις. το ίδιο θα γίνει με τις αντικειμενικές.
Ο προγραμματισμός του υπουργείου Οικονομικών έλεγε ότι η εξίσωση θα γινόταν από την 1.1.2017. Προέκυψε η απόφαση του ΣτΕ και οι διαδικασίες πρέπει να επιταχυνθούν. Στην καλύτερη περίπτωση, όμως, οι νέες τιμές θα ισχύσουν από 1.1.2016. Άρα ο ΕΝΦΙΑ του 2015 και - το κυριότερο ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων - θα υπολογιστεί με βάση τις σημερινές και εξαιρετικά υψηλές αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Από το 2016. βλέπουμε. Ουδείς μπορεί να είναι βέβαιος ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2016 θα υπολογιστεί με βάση τις αναθεωρημένες αντικειμενικές αξίες. Διότι, για να συμβεί αυτό, θα πρέπει οι νέες αξίες να είναι στη θέση τους την 1.1 της μεθεπόμενης χρονιάς.
τα παιχνίδια με τις αξίες των ακινήτων, ανάλογα με το ποιες είναι οι σκοπιμότητες της στιγμής, συνεχίζονται. Από ένα δαιδαλώδες πλαίσιο φορολόγησης, όπου το ίδιο ακίνητο μπορούσε να έχει πέντε ή και έξι διαφορετικές αξίες ανάλογα με τον λόγο για τον οποίο θέλαμε να υπολογίσουμε αυτήν την αξία, περνάμε σε ένα εξίσου δαιδαλώδες πλαίσιο, το οποίο απλώς προσαρμόζεται στα νέα δεδομένα της εποχής.
Ασφαλώς, η σημαντικότερη αλλαγή έχει να κάνει με τους πλειστηριασμούς. Με την αλλαγή του χρόνου, θα διαμορφωθεί ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και ας ισχυρίζεται η κυβέρνηση και το αρμόδιο υπουργείο Δικαιοσύνης (σ.σ.: η διαδικασία του πλειστηριασμού περιγράφεται στον κώδικα πολιτικής δικονομίας) ότι έδωσε μεγάλη μάχη με την τρόικα για το καλό των οφειλετών. Να τι αλλάζει: Μέχρι και το τέλος του 2014, στους πλειστηριασμούς - οι οποίοι πραγματοποιούνται κάθε Τετάρτη απόγευμα στις αίθουσες των ειρηνοδικείων - η διαδικασία θα κρίνεται ότι έχει επιτύχει μόνο αν βρεθεί κάποιος πρόθυμος να πληρώσει το 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και μάλιστα με τραπεζική επιταγή που ουσιαστικά ισοδυναμεί με μετρητά. ϊο ίδιο μπορεί να συμβεί και στον δεύτερο γύρο. Πώς είναι δυνατόν να υπάρξει αγοραστής από τη στιγμή που οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από τις αντικειμενικές; Για να βρει κάποιος ευκαιρία μέσα από τους πλειστηριασμούς με το υφιστάμενο πλαίσιο, πρέπει ο δικαστής να παρέμβει και να επιτρέψει ύστερα από δύο άγονες διαδικασίες να βγει το ακίνητο στο σφυρί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής αξίας. Η χρονοβόρα και ακριβή διαδικασία συνήθως καταλήγει στο ίδιο αποτέλεσμα: ο πλειστηριασμός κηρύσσεται άγονος. Αυτά μέχρι το τέλος του έτους. Διότι από το 2015 το σκηνικό αλλάζει.
Τι θα γίνει το 2015
Η νομοθετική ρύθμιση έχει ήδη κατατεθεί στη Βουλή και προβλέπει ότι οι πλειστηριασμοί θα γίνονται με αρχική τιμή στον πρώτο γύρο ίση με το 66% της αντικειμενικής αξίας. Αν μάλιστα δεν βρεθεί αγοραστής στον πρώτο γύρο, θα ακολουθεί και δεύτερος γύρος μέσα σε 14 ημέρες, όπου το ακίνητο θα βγαίνει στο σφυρί στο 50% της αντικειμενικής αξίας. Είναι εύκολη η απάντηση στο ακόλουθο ερώτημα: Σε μια εποχή που η υποτιμητική κερδοσκοπία κυριαρχεί, ποιος είναι αυτός που θα πληρώσει κάτι στο 66% της αντικειμενικής αξίας όταν θα γνωρίζει ότι μέσα σε 15 ημέρες (τόσος θα είναι ο χρόνος που θα μεσολαβεί από τον πρώτο πλειστηριασμό στον δεύτερο) θα μπορεί να το αποκτήσει στο 50% της αντικειμενικής; Προφανώς κανείς. Έτσι, για το 2015, όλοι οι οφειλέτες θα ζουν με τον φόβο ότι το σπίτι τους, το ακίνητό τους, η επιχείρησή τους θα μπορεί να βγει στο σφυρί σε τιμή κάτω από τις εμπορικές αξίες. Ξαφνικά, ο πλειστηριασμός αρχίζει και αποκτά ενδιαφέρον. Μέσα στο 2015 τα συναρμόδια υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών δεν θα μείνουν με δεμένα τα χέρια. Όπως κατέστησε σαφές το υπουργείο Δικαιοσύνης με ανακοίνωση που εξέδωσε τη Δευτέρα, μέσα στο 2015 θα φτιαχτεί μηχανισμός προσέγγισης των εμπορικών αξιών ο οποίος -λογικά
θα είναι έτοιμος μέχρι το τέλος του χρόνου. Έτσι, θα φτάσουμε στο 2016...
Τι θα γίνει το 2016...
Με την έναρξη της χρονιάς, η βάση για την υποβολή προσφορών θα είναι οι εμπορικές και όχι οι αντικειμενικές αξίες. Ποιες εμπορικές; Αυτές που θα βγάζει ο μηχανισμός του υπουργείου Δικαιοσύνης και του υπουργείου Οικονομικών. Τα υπόλοιπα θα παραμείνουν τα ίδια: η πρώτη προσφορά θα μπορεί να υποβάλλεται
και μάλιστα ηλεκτρονικά καθώς οι πλειστηριασμοί θα γίνονται μέσω Internet, αλλαγή για την οποία ήδη σχεδιάζεται προεδρικό διάταγμα στο 66% της εμπορικής αξίας και εφόσον δεν βρεθεί αγοραστής στο 50% της εμπορικής αξίας. Να λοιπόν πώς θα διαμορφωθεί το σκηνικό: Ο υπάλληλος της τράπεζας θα έχει απέναντι του τον δανειολήπτη και θα του προτείνει μια ρύθμιση (μια από τις δεκάδες που προβλέπει ο περίφημος κώδικας δεοντολογίας). Ευγενικά, θα μπορεί να γνωστοποιήσει στον πελάτη του το νέο πλαίσιο. ϊι θα κάνει ο δανειολήπτης; Κατά πάσα πιθανότητα θα ρυθμίσει για να μην μπλέξει με τον «ευέλικτο» και «φθηνό» πλειστηριασμό.
Το νέο πλαίσιο
Κάπως έτσι, διαμορφώνεται το νέο σκηνικό των ακινήτων από εδώ και πέρα. Κατά περίπτωση, θα ισχύουν τα εξής:
- Αγοραπωλησία ακινήτου επιβάλλονται δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης, τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%), και ο φόρος υπεραξίας, ο οποίος επιβάλλεται επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς» και τον καταβάλλει ο πωλητής. Ο αγοραστής μέχρι τώρα πληρώνει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εκτός και αν αυτή είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι όμως που στην πράξη δεν παρατηρείται πλέον. Με το που θα ψηφιστεί προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση, και ο αγοραστής θα πληρώνει φόρο με βάση την αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο και όχι με βάση την αντικειμενική αξία. το πιθανότερο είναι ότι η αλλαγή θα γίνει από το νέο έτος. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας του πωλητή, λαμβάνεται πάντοτε υπόψη, η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο.
- «Πόθεν έσχες»: Μέχρι και τον Οκτώβριο, υπήρχε διαφορετική μεταχείριση για τον αγοραστή και τον πωλητή. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 πωλείται προς 100.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα έπρεπε να δικαιολογήσει την προέλευση των 150.000 ευρώ και ας ήταν σε θέση να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000 ευρώ. Ο πωλητής, από την πλευρά του, είχε το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αγορές. Γι' αυτόν, όμως, δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη η αντικειμενική αξία, αλλά το πραγματικό ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Και αυτό το πλαίσιο άλλαξε. Πλέον στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το «πόθεν έσχες» λαμβάνεται υπόψη επί των πραγματικών αξιών και όχι επί των αντικειμενικών.
- ΕΝΦΙΑ: Για τον ΕΝΦΙΑ και τον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σε όσους έχουν ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, ο φόρος επιβάλλεται επί μιας «παραλλαγής» των αντικειμενικών αξιών. Δεν χρησιμοποιούνται ακριβώς οι αντικειμενικές αξίες, καθώς από τον τρόπο υπολογισμού λείπουν συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων ακόμη και πάνω από 20%. Ενδεικτικά, δεν λαμβάνεται υπόψη για τον ΕΝΦΙΑ αν ένα διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι, αν είναι σε πολυκατοικία η οποία δεν έχει ασανσέρ κ.λπ. Τυχαίνει λοιπόν στην πράξη ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να μεταβιβάζει ένα ακίνητο με γονική παροχή στο παιδί του και να διαπιστώνει ότι η αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος γονικής παροχής είναι εντελώς διαφορετική από αυτήν που έχει αποτυπωθεί στο εκκαθαριστικό του ΦΑΠ ή το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ. Ο ΕΝΦΙΑ και το 2015 θα υπολογιστεί βάσει των σημερινών αντικειμενικών αξιών, κάτι που είναι κατά των σημερινών ιδιοκτητών. Είπαμε: η είσοδος στην κτηματαγορά γίνεται φθηνότερη, αλλά η παραμονή σε αυτήν παραμένει πανάκριβη.
* Δημοσιεύτηκε στο ΠΟΝΤΙΚΙ, τεύχος 1840 στις 26 Νοεμβρίου 2014
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου